부동산 취득시
부동산 취득시 알아야 할 내용
부동산 계약체결전
- 등기부등본(법원등기소)을 열람하여 부동산 물건과 소유자가 일치하는지, 담보권설정 사실 등을 확인하고
- 시 · 군청에서 도시계획확인원, 건축물관리대장, 토지대장 등을 열람하여 해당 부동산 물건에 대한 일반사항을 확인
- 매도자의 경우에는 해당물건의 양도에 따른 양도소득세가 얼마인가를, 매수자는 취득세가 얼마인가를 예측
부동산 계약체결시
- 계약당사자(또는 그 대리인)임을 확인하고, 계약내용 중 목적물의 표시(등기부등본, 토지대장 등)가 정확한지를 반드시 확인
- 만약 부동산 등기부등본상에 가등기, 근저당, 저당권, 압류 등이 있을 경우에 매도자와 이에 대한 향후 처리방법을 약정
- 매매계약 체결이후 잔금지급일 이전에 추가 저당권이 설정되거나 이중계약 등 문제발생을 대비한 약정도 하는 것이 바람직함.
부동산 등기시
- 부동산등기 신청은 법이 정한 서면에 의해서만 가능하고, 또한 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하여야 함.
소유권이전 등기시 필요한 서류
- 매매계약서 1부
- 취득세(등록면허세)영수필 확인서 1부
- 인감증명서(부동산매도용) 1통
- 등기필증 1부
- 토지 · 건축물대장등본 1부
- 주민등록등(초)본 1부
- 부동산거래계약신고필증 1통
- 신청서 2부
- 등기신청 수수료 : 부동산1건당 15,000원(등기수입증지 첨부)
- 국민주택채권 매입증
※ 등기의 일반원칙
- 신청주의 원칙 : 등기는 관공서의 촉탁이나 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는, 그 등기가 어떠한 등기이건 당사자의 신청에 의하여야 함.
- 출석주의 원칙 : 등기를 신청하는 등기권리자와 등기의무자 또는 그 대리인은 반드시 등기소에 출석하여 신청하여야 하며, 대리인이 출석하는 경우에는 그 대리인에게 등기신청을 위임한다는 위임장을 지참
계약서 등 증서의 작성시 인지세액
- 인지세 : 부동산의 취득과 관련하여 매매계약서 등 증서를 작성하는 경우 정부수입인지를 증서에 첨부하고 인장 또는 서명으로 소인하면 됩니다.
- 증서의 기재금액별 인지세액(인지세법 제3조)
모바일환경에서는 좌우로 이동하여 내용(표)을 보실 수 있습니다.
증서의 기재금액별 인지세액(인지세법 제3조)- 기재금액, 세액을 나타낸 표입니다. 기재금액 세액 1천만원 초과 3천만원 이하 2만원 3천만원 초과 5천만원 이하 4만원 5천만원 초과 1억원 이하 7만원 1억원 초과 10억원 이하 15만원 10억원 초과 35만원 ※ 주택의 경우 매매계약서상 기재금액이 1억원이하 비과세(인지세법 제6조 제5호)
제1종 국민주택채권 매입대상 금액표 (주택시행령 별표 12)
모바일환경에서는 좌우로 이동하여 내용(표)을 보실 수 있습니다.
| 매입대상 | 매입금액 | ||
|---|---|---|---|
| 특 · 광역시 | 기타지역 | ||
| 시가표준액의 | 시가표준액의 | ||
| ① 주 택 | 가) 시가표준액 2천만원 이상 5천만원 미만 | 13/1,000 | 13/1,000 |
| 나) 시가표준액 5천만원 이상 1억원 미만 | 19/1,000 | 14/1,000 | |
| 다) 시가표준액 1억원 이상 1억6천만원 미만 | 21/1,000 | 16/1,000 | |
| 라) 시가표준액 1억6천만원 이상 2억6천만원 미만 | 23/1,000 | 18/1,000 | |
| 마) 시가표준액 2억6천만원 이상 6억원 미만 | 26/1,000 | 21/1,000 | |
| 바) 시가표준액 6억원 이상 | 31/1,000 | 26/1,000 | |
| ② 토 지 | 가) 시가표준액 5백만원 이상 5천만원 미만 | 25/1,000 | 20/1,000 |
| 나) 시가표준액 5천만원 이상 1억원 미만 | 40/1,000 | 35/1,000 | |
| 다) 시가표준액 1억원 이상 | 50/1,000 | 45/1,000 | |
| ③ 주택및 토지 외의 부동산 | 가) 시가표준액 1천만원 이상 1억3천만원 미만 | 10/1,000 | 8/1,000 |
| 나) 시가표준액 1억3천만원 이상 2억5천만원 미만 | 16/1,000 | 14/1,000 | |
| 다) 시가표준액 2억5천만원 이상 | 20/1,000 | 18/1,000 | |
| ④ 상속 (증여 기타 무상으로 취득하는 경우 포함) | 가) 시가표준액 1천만원 이상 5천만원 미만 | 18/1,000 | 14/1,000 |
| 나) 시가표준액 5천만원 이상 1억5천만원 미만 | 28/1,000 | 25/1,000 | |
| 다) 시가표준액 1억5천만원 이상 | 42/1,000 | 39/1,000 | |
부동산 취득시 납부하여야 할 지방세
- 부동산 취득이란 매매, 신축, 교환, 상속, 증여 등의 방법에 의하여 대가를 지급하거나 대가없이 부동산을 취득하는 것을 말합니다.
- 부동산을 취득하였을 때는 부동산 소재지 관할 시 · 군 · 구청에 다음의 세금을 신고 및 납부하셔야 합니다.
- 취득세 : 부동산을 취득한 날부터 60일이내 소재지 시장․군수에게 신고 및 납부하여야 하며, 신고기간을 넘기면 세액의 20%의 신고불성실가산세와 납부를 하지 아니하면 1일 3/10000의 가산율을 납부지연일수만큼 납부불성실가산세를 추가 부담해야 합니다.
- 등록세 : 취득한 부동산의 소유권이전등기를 하기 전에 해당 시장․군수에게 신고 및 납부하여야 하며, 등기신청시에 취득세 영수필통지서를 첨부하여 제출해야 합니다.
- 농어촌특별세 : 취득세 납부시 20/1000세율을 적용하여 산출한 취득세액의 10%에 해당하는 금액
- 지방교육세 : 등록면허세 납부시 등록면허세액의20%에 해당하는 금액
지방세법 제11조 제1항 및 제12조의 세율에서 20/1000의 뺀세율을 적용하여 산출한 금액의 20%
세금의 계산방법
모바일환경에서는 좌우로 이동하여 내용(표)을 보실 수 있습니다.
| 구분 | 취득세 | 농어촌특별세 | 지방교육세 |
|---|---|---|---|
| 매매(주택) | 취득가액 6억이하 : 1% 취득가액 6억초과~9억이하 : 2% 취득가액 9억초과 : 3% |
20/1000의 세율을 적용하여 산출한 취득세액의 10% | 지방세법 제11조 제1항 및 제12조의 세율에서 20/1000의 뺀세율을 적용하여 산출한 금액의 20% |
| 신축 | 취득가액의 2.8% | ||
| 상속(농지외) 상속(농지 |
시가표준액의 2.8% 시가표준액의 2.3% |
||
| 증여 | 시가표준액의 3.5% | ||
| 교환 | 취득가액의 4% | ||
| 그 밖의 취득 (농지외) 그 밖의 취득 (농지) |
취득가액의 4% 취득가액의 3% |
- 취득가액 : 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고를 하지 아니하거나 신고한 금액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액으로 계산합니다.
- 시가표준액
- 토지 · 주택 : 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 공시된 가격
- 건축물 : 시장 · 군수가 결정한 가액(시가표준액)
- 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택) 전용면적 40㎡이하를 최초로 분양받아 1가구 1주택이 되는 경우 면제되며, 그 내역은 다음과 같습니다.
모바일환경에서는 좌우로 이동하여 내용(표)을 보실 수 있습니다.
공동주택 최초분양 1가구 1주택 감면내역 - 면적에 따른 등록세, 지방교육세, 농어촌특별세의 감면내역을 나타낸 표입니다. 구분 취득세 지방교육세 농어촌특별세 전용면적 40이하
취득가액 1억원 미만면제 없음 비과세 - 1가구 1주택의 개념
취득일 현재 주민등록법에 의한 세대별 주민등록표에 기재되어 있는 세대주와 그 가족으로 구성된 1가구(세대주의 배우자와 미혼인 30세 미만의 직계비속은 같은 세대별주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 같은 가구에 속한 것으로 본다)가 국내에 1개의주택을 소유하는 경우를 말함
[사례1] 신규아파트를 분양받았을 경우
전용면적 60㎡(18평) 규모의 APT를 9,000만원에 분양받아 입주하는 경우 납부할 지방세액은?
- 취득세 : 90,000,000원 × 1% = 900,000원
- 교육세 : 450,000원 × 20% = 90,000원
- 농특세 : 비과세
- 납부할 세액은 990,000원
[사례2] 유상 거래로 아파트를 매입하였을 경우
유상거래로 전용면적 85㎡ 규모의 APT를 1억원에 매입하였을 경우 납부할 지방세액은?
- 취득세 : 100,000,000원 × 1% = 1,000,000원
- 교육세 : 500,000원 × 20% = 100,000원
- 농특세 : 비과세
- 납부할 세액은 1,100,000원
[사례3] 주택을 상속받아 1가구 1주택이 된 경우
- 부모로부터 주택 1채를 상속받아 1가구 1주택이 되는 경우 납부해야 할 지방세는? 단, 과표는 1억원이며 주택규모는 전용면적 90㎡임.
- 취득세 : 100,000,000원 × 0.8% = 800,000원
- 지방교육세: 800,000원 × 20% = 160,000원
- 농특세 : 비과세(형식적인 소유권 취득에 대한 감면인 경우)
- 납부할 세액은 960,000원(감면되지 않을 경우 3,160,000원임)
※ 상속취득의 경우 고급주택이 아닌 경우에는 주택의 규모에 관계없이 비과세됨
[사례4] 자경농민이 농지를 취득시 세액계산
자경농민이 답 300평을 2,000만원에 구입하였을 경우 납부해야 할 지방세는 얼마인가?
- 취득세 : 20,000,000원 × 3% × 50% = 300,000원
- 지방교육세 : 20,000,000원 × 1% × 20% × 50% = 20,000원
- 농특세 : 비과세
- 납부할 세액은 320,000원(감면되지 않을 경우 680,000원임)
[사례5] 증여 등 무상취득시 납부할 세액
부모로부터 개별공시지가 가액이 m²당 10,000원인 임야 50,000m²를 증여받을 경우에 납부할 지방세는 얼마인가?
- 토지를 무상취득의 경우 과세표준액은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 공시된 가격을 적용하며, 과세표준액은 10,000원 × 50,000m² = 500,000,000원임
- 취득세 : 500,000,000원 × 3.5% = 17,500,000원
- 교육세 : 500,000원 × 1.5% × 20% = 1,500,000원
- 농특세 : 500,000원 × 2% × 10% = 1,000,000원
- 납부할 세액은 20,000,000원임.
▶ 부동산 취득에 있어서 과표는 매매계약서상 계약금액, 법인장부 등에 의하여 입증되는 경우에는 장부가액, 무상취득 및 매매계약서상 계약금액이 시가표준액보다 적을 때에는 시가표준액을 적용
[사례6] 나대지를 취득의 경우
평당 200만원의 나대지 40평을 구입하고 소유권이전등록을 할 경우 납부해야 할 지방세액은 얼마인가?
- 취득세 : 80,000,000원 × 4% = 3,200,000원
- 지방교육세 : 80,000,000원 × 2% = 320,000원
- 농특세 : 80,000,000원 × 2% × 10% = 160,000원
- 납부할 세액은 3,680,000원임